Comment déterminer la valeur d’un terrain ? Par Laurent Pannatier

6 décembre 2011

Si mettre en vente un appartement ou une maison peut être accessible pour un particulier, vendre un terrain peut s’avérer par contre bien plus compliqué. Le coût d’une parcelle dépend en effet de plusieurs facteurs qui peuvent radicalement changer la valeur du prix du mètre carré.

Pour les professionnels, ces éléments convergent tous vers les possibilités offertes par le terrain en matière de construction. Ceci permettra à l’acheteur de mesurer l’importance de son investissement en fonction des bénéfices qu’il pourra envisager en retirer.

L’emplacement est déterminant

La situation géographique est un facteur clé à tous les échelons du marché immobilier. Il va également de soi qu’un objet au centre-ville relève beaucoup plus d’intérêt qu’un bien similaire à la campagne. En zone urbaine, l’offre est en effet largement inférieure à la demande ce qui a aussi tendance à valoriser un bien et tout particulièrement un terrain constructible car le nombre de parcelles disponibles est souvent innexistant. Ce dernier point modifie parfois considérablement les coûts du foncier car certains promoteurs sont prêts à surenchérir au delà des prix du marché plutôt que de laisser une parcelle leur échapper !

En outre, la proximité aux transports publics, et notamment aux axes autoroutiers et lignes CFF, est évidemment un gage de plus-value pour une parcelle constructible. La vue qu’offre un terrain peut également avoir une grande influence dans l’estimation de la valeur vénale d’un bien. De fait, un éventuel projet immobilier relèvera d’autant plus d’intérêt sur le marché s’il peut réunir ces conditions.

Quelques données techniques

Les caractéristiques d’une parcelle sont évidemment déterminantes pour l’estimation du prix. La majorité de ces informations sont accessibles auprès du service communal compétent en matière d’aménagement du territoire et des constructions. Plans de zones, règlement communal et autres extraits officiels permettront de connaître en détail les possibilités offertes par un terrain. De plus, l’office du Registre Foncier et du Cadastre permettent d’avoir accès à des informations complémentaires notamment pour prendre connaissance des éventuelles charges et servitudes liées à une parcelle.

Pour les professionnels, ces éléments sont indispensables en vue de fixer le prix d’un bien foncier du fait qu’ils permettront de calculer l’espace constructible disponible et donc de projeter les marges à la revente et/ou le rendement locatif envisageable. Il leur est aussi nécessaire de mesurer les contraintes environnementales (lignes à haute tension, sous-sol, arborisation protégée, voisinnage, etc.) afin de limiter les risques lors de l’achat.

De plus, il est courant que les promoteurs exigent que l’acquisition d’un terrain soit liée à des conditions spécifiques comme à l’obtention d’un permis de construire ou à la vente d’une partie des lots. Cette approche permet d’offrir plus de garanties à l’acheteur qui verra l’opération annulée si une des conditions ne devait pas être remplie.

L’appel d’offre, une solution simple et efficace

Il est courant que les propriétaires d’une parcelle ne soient pas en mesure d’en estimer la valeur exacte. En mettant leur bien sur le marché, ces derniers peuvent parfois exiger que des offres leur soient soumises. En procédant ainsi, les professionnels intéressés par le terrain pourront articuler des propositions en rapport au prix du marché ne nécessitant donc pas une estimation préalable de la parcelle. Toutefois, il est fréquent que cette approche ne plaise pas aux promoteurs souhaitant éviter de s’engager dans une forme de mise aux enchères entre concurrents directs. L’expertise complète d’un terrain est également un processus qui coûte cher et les investisseurs seront rétissants de s’y engager si la parcelle est déjà soumise à plusieurs parties.

Pour en savoir plus …

Il est généralement profitable de faire appel à des professionnels. L’agence immobilière PROXIMMO Sàrl propose une estimation gratuite de votre bien dans toute la Suisse romande. Prenez rendez-vous sans engagement avec un courtier de votre région pour une expertise de votre parcelle. Travaillant avec des investisseurs et promoteurs reconnus en Suisse romande, PROXIMMO Sàrl sera à même de vous proposer des acquéreurs potentiels dans les plus brefs délais afin que la vente de votre bien se réalise dans les meilleures conditions.

Laurent Pannatier/Consultant chez Le Monde Economique et Resp. Régional de l’agence PROXIMMO

 

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